Жилищное право Крашенинников Павел Владимирович
§ 5 Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, юридические лица, которым:
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В реестре членов товарищества собственников жилья, который ведется соответствующим товариществом, должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.
Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
Члены товарищества имеют право:
Самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;
Использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
Избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
Члены товарищества собственников жилья обязаны:
Соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
Принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.
В качестве исторической справки следует указать на то, что ряд положений Закона о товариществах собственников жилья, касающихся правового положения членов товариществ собственников жилья, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом районного суда г. Омска указано на то, что выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 рассматриваемого Федерального закона членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.
Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.
Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).
Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т. е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.
Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 20.
Вышеизложенное Постановление Конституционного Суда РФ, конечно же, было учтено и воспринято ЖК РФ, где членство в товариществе собственников жилья является добровольным. Вместе с тем законодатель был вынужден, реагируя на правовую позицию Конституционного Суда РФ, поместить в ЖК РФ специальную главу, посвященную общему имуществу многоквартирного дома и общему собранию собственников в таком доме.
Следует обратить внимание на ст. 143.1, введенную Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, где созданы товарищества собственников жилья, приобретают необходимые для прозрачной (публичной) деятельности права. При этом права эти есть как у членов товарищества, так и у собственников, в товарищество не вступивших. На основании ч. 3 ст. 143.1 члены товарищества, собственники жилья и не являющиеся таковыми собственники помещений имеют право ознакомиться со следующими документами:
Устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
Реестр членов товарищества;
Бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
Заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
Протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
Документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также решения собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
Иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестенГлава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива 1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного
Из книги Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 1 ноября 2009 г. автора Автор неизвестенСтатья 135. Товарищество собственников жилья 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий НиколаевичСтатья 142. Объединение товариществ собственников жилья Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением
Из книги Гражданский кодекс РФ автора ГАРАНТГлава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья 1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в
Из книги Жилищное право автора Крашенинников Павел ВладимировичСтатья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья 1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.2. К компетенции общего собрания
Из книги Энциклопедия юриста автора Автор неизвестенСтатья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья 1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее
Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис МихайловичСтатья 291. Товарищество собственников жилья 1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).2. Товарищество собственников жилья является
Из книги Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать автора Шефель Ольга Михайловна9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в
Из книги автора11.2. Правовое положение членов ТСЖ Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать
Из книги автора Из книги автора§ 5 Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов При рассмотрении правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что гражданское и жилищное законодательство предусматривает, что членами
Из книги автораГлава 12 Товарищества собственников жилья
Из книги автора§ 2 Организация и деятельность товариществ собственников жилья Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О
Из книги автора Из книги автораТоварищества собственников жилья Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.Товарищество собственников жилья является
Из книги автораТоварищество собственников жилья Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ не должно получать прибыли от своей деятельности. ТСЖ является
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. ТСЖ может быть создано при объединении:
Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
Нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах при соблюдении правил, определенных для ТСЖ в общем.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также причиненных ему убытков в результате неисполнения указанных обязанностей.
Так как ТСЖ наделено статусом юридического лица, то возможна его реорганизация с соблюдением правил гражданского законодательства, например, в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Два и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме (ст. 141 ЖК РФ). Ликвидация ТСЖ предусмотрена ст. 61 ГК РФ и влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Причины ликвидации ТСЖ:
По решению его учредителей (участников) либо его органа, уполномоченного на то учредительными документами, например, в связи с истечением срока, на который ТСЖ было создано;
По решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.
Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
Строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).
Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.
Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.
При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».
Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.
Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.
Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.
Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
(часть 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
6. Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом.
(часть 6 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме
(введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
(п. 8 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
(п. 8.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
(п. 8.2 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(п. 8.3 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
12) утратил силу. - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
1.1. Положения статей 45 - 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
(в ред. Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ)
5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.
7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.
(часть 7 введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
